Когда упадет процент на ипотеку

Важная и полезная информация в статье: "Когда упадет процент на ипотеку". В статье рассмотрена тематика с различных точек зрения, что позволяет сделать верные выводы. По всем вопросам вы можете обратиться к нашему дежурному специалисту.

Ипотека: ждать ли до осени

Когда стоит брать ипотечный кредит сейчас? Упадут ли процентные ставки по ипотечным кредитам к осени?

Ипотека: брать сейчас или ждать до осени?

Говорят, что процентные ставки по ипотеке к концу года станут ниже.
Нужна квартира. Купить ее поможет ипотека. Брать сейчас или подождать до осени?

Ипотека: брать сейчас или ждать до осени

Ипотека: брать сейчас или ждать до осени

Текст видеосюжета «Ипотека: брать сейчас или ждать до осени?»

Здравствуйте.
С вами я, Дмитрий Овсянников.

Вопросы. Но в данном случае, вопросы, которые с нашего канала на YouTube:
«Дмитрий, здравствуйте. Можно ваш совет? Хотим брать в этом году ипотеку (город Москва). Первоначальный взнос есть 15%. Не можем определиться, когда брать: сейчас (весной) или подождать до конца года? Читала, что эксперты прогнозируют еще небольшое падение ставок к концу года.
Интересно ваше мнение».

Ну что могу сказать относительно процентных ставок?

Если мы посмотрим, как изменялись ставки на временном промежутке 2 года (последних), то обнаружим, что процентные ставки падают и ощущения иногда возникают, что процентные ставки только и могут что падать. Но это не так.

И чтобы в этом убедиться, достаточно посмотреть на более длинный временной промежуток, ну, например, временной промежуток 10 лет.
Что мы обнаружим? Что у нас процентные ставки на этом временном промежутке менялись достаточно сильно.
И не только падали, но и росли.

Например, в 2008 году процентные ставки стали расти, и рост ставок начался примерно с марта месяца, что привело, как мы помним, к небольшому кризису.
Потом, в 2009 году банки начали снижать процентные ставки, и снижение (небольшое снижение со скоростью примерно пол процентных пунктов в год) продолжалось примерно до 2013 года.
Затем, в 2013 году процентные ставки опять медленно, но верно, начали расти.
Пик роста пришелся. ну, где-то на конец 2014 года, когда наш замечательный Центробанк повысил ключевую процентную ставку.
И вслед за этим повысили процентные ставки коммерческие банки,
(Но тут, как бы, не понятно, что началось раньше: по-моему, всё-таки банки сперва начали повышать процентные ставки, а затем уже отреагировал Центробанк. А затем, уже на реакцию Центробанка опять же отреагировали коммерческие банки).

То есть до 2014 года у нас был рост ставок. И только начиная с 2015 года процентные ставки пошли вниз.

То есть, когда мы берём ипотечный кредит, то этот кредит достаточно долгосрочный, он берется не на один год.
И на сегодняшний день средний «срок жизни» ипотечного кредита составляет примерно лет 10.
(Для сравнения, до 2008 года средний «срок жизни кредита» составлял примерно 5 лет).
То есть «срок жизни кредита» увеличился.
Людям сложнее стало возвращать кредиты.

Ну и соответственно, процентные ставки у нас могут не только расти, но и падать.
И не только падать, но и расти. Вот так вот.

Причём, два периода роста мы видели на временном промежутке 10 лет. И я не уверен, что вот это вот падение не приведет к дальнейшему росту, что вот это вот падение не закончится, и что не начнётся очередной период роста. Начаться он может в любой момент.
Как я уже говорил, я не вижу экономических причин для снижения процентных ставок.
И, как я уже говорил ещё полгода назад, причины для снижения процентных ставок — скорее всего политические, а не экономические.
Ну а дальше смотрим: что у нас будет в марте месяце?

То есть перед выборами имеет смысл снизить процентные ставки. Для чего? Для того, чтобы мысли людей были направлены в позитивное русло: ставки снижаются — жилье становится более доступным.

Но есть ли смысл снижать процентные ставки после выборов (политический смысл)?

В этом я не уверен.

То есть под конец как раз этого года ставки могут не столько упасть, сколько вырасти.

Под какую процентную ставку сейчас банки выдают ипотечные кредиты?

Ну, лучшие процентные ставки — на уровне 9,5% годовых.

Банк где-то привлекает деньги для того, чтобы потом их выдать.
Привлекает по одной цене, выдает по другой.
Обычно, разница между ставкой, по которой банк привлекает деньги и ставкой по которой выдаёт — составляет 3 процентных пункта.

На что идут эти деньги?
Ну, один процентный пункт — это прибыль банка. Банк — коммерческая организация: он за что-то работает.
Второй процентный пункт — это операционные издержки. Чтобы привлечь деньги и чтобы их выдать (зарплата сотрудников банка, аренда офиса банка и так далее. ).
И, наконец, третий процент — это «на всякий случай»: на случай, если банк выдаст кредит какому-нибудь заемщику, а этот заемщик не будет по кредиту платить.

И разница, в большинстве случаев между ставкой привлечения и ставкой по которой банк выдает ипотечные кредиты составляет 3%. В банковском сообществе такая разница (такая маржа) считается нормальной.

То есть когда банк выдает кредит под 9,5% годовых, он где-то привлёк деньги под 6,5% годовых. (А может даже под 6%).

Для того, чтобы банку снизить процентную ставку, ну, допустим, до тех значений, которые нам обещало наше замечательное Правительство (то есть до 6 процентных пунктов), что нужно?
Нужно, чтобы банк привлек деньги под 3%.

Вопрос: где их взять?

Вот вы собираетесь взять ипотечный кредит.

Ваши родственники, в то же самое время, держат вклад в банке.

Скажите, пожалуйста, вот если Вы им предложите положить деньги под 3 процентных пункта: это будет плата по вашему вкладу (по их вкладу, вернее). Скажите, пожалуйста, что они вам скажут?
Понесут они деньги в банк под 3%?

Я так думаю, что нет.
Я так думаю, что скорее всего, они переведут эти деньги в доллары (скорее всего) и спрячут где-нибудь под подушкой. Ну, мне так почему-то кажется.

То есть наступает момент, когда процентные ставки такие, что вкладчики уже не хотят нести деньги в банк.
Мы — не Европа, где лицензии у банков не отзывается столетиями.
У нас, благодаря нашему замечательному Центробанку «наводится порядок в банковской сфере», и лицензии отзываются пачками. (По сто и больше штук в год).

Соответственно, такого доверия к банкам (что это надежно, что я могу разместить деньги и больше об этом не думать — у населении такого доверия нет.

Следовательно, раз население не понесет деньги в банки под более низкие процентные ставки, размещая деньги на вкладах, то соответственно, у банка не так много резервов для того чтобы получить деньги, и для того чтобы выдать деньги в виде кредитов. Тут всё взаимосвязано: меньше процентная ставка по кредиту — меньше процентная ставка по вкладам (и наоборот).

Читайте так же:  Как расчситать пенсию в лнр

На сегодняшний день, я не вижу экономических причин для снижения ставок банками. Просто не вижу.

Ппотому что, ну представьте, что вы — банк. У вас — очередь из заемщиков.

Скажите, пожалуйста, Вам нужно снижать процентную ставку?
Нужно?
Для чего? Для того, чтобы уменьшить свою прибыль?
Зачем, если Вам и так хорошо! Если к Вам и так толпой идут?
Если в 2017 году вы выдали больше кредитов (вдвое больше), чем в предыдущие годы. Если темпы роста выдачи кредитов — рекордные!
Зачем Вам снижать процентную ставку?
Зачем?

То есть, когда банки снижают процентные ставки, то зачем-то им это нужно. Ведь если ниже процентные ставки — меньше доход банка.
Он может быть больше, если у нас увеличивается база, если у нас больше выдается ипотечных кредитов.

Но когда ипотечные кредиты и при нынешних ставках и так хорошо выдаются, если количество заемщиков растет, зачем банку снижать процентные ставки?

[1]

А потому, потенциала для снижения процентных ставок я не вижу.

А после выборов?

А после выборов может быть все, что угодно.

[2]

Вот если бы мне нужно было покупать квартиру сейчас — лично я с этим решением не откладывал бы.

Ну а так — дело, конечно, за Вами. Свое мнение я Вам высказал.

Спасибо за внимание.
С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».
Если видеосюжет Вам понравился — ставьте «лайк». Подписывайтесь на наш видеоканал. Ну а будут вопросы — задавайте.

18 февраля 2018 г.

Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил

Стоит ли досрочно гасить ипотеку?

Мало кто берет ипотеку от хорошей жизни. Заложниками банковской волокиты становятся молодожёны и семейные пары в возрасте до 35-40 лет. Этот вид субсидий выдается и на вторичное жилье, и на новостройки. В зависимости от типа приобретаемой недвижимости варьируются сроки и процентные ставки. В любом случае, последние выжимают из заемщиков все свободные финансы на протяжении десятков лет.

Ипотечная обуза приводит к тотальному безденежью в рамках одной ячейки общества. Довольно часто субсидии берутся на приобретение строящегося объекта, но возведение внезапно приостанавливается, и заемщики вынуждены жить впроголодь, чтобы содержать нынешнее жилище и отдавать долг банку. К счастью, такие случаи мало распространены – большинство взявших ипотеку имеют хорошие доходы, вследствие чего встает вопрос о досрочном погашении кредита на недвижимость.

Выгодно ли гасить ипотеку досрочно

Займы являются основным источником финансов для банков, именно полученные проценты дают возможность финансовой организации развиваться далее. В связи с этим большинство учреждений высказывается против досрочного возврата долга заемщиком. В статье № 810 ГК РФ прописано, что каждый должник имеет право на моментальное закрытие суммы если он располагает необходимыми ассигнациями.

Самые популярные банки страны не могут не соблюдать закон, да и высокий уровень конкуренции заставляет все больше упрощать условия выдачи и погашения займов. Но и те устанавливают определенные ограничения, которые будут рассмотрены позже.

Что выгоднее: досрочное погашение ипотеки или накопительный депозит

Это зависит от суммы ваших доходов, а также размеров и сроков кредитования. Депозит не всегда оправдывает свое название – инфляция полностью «съедает» все полученные проценты, что отдаляет вас от покупки квартиры. Рассчитать досрочное погашение ипотеки можно посредством специальных калькуляторов. Они имеются на сайте каждого банка. При этом можно ввести планируемые данные (сумму займа, время займа, сумму погашения и так далее). После предварительного расчета вы поймете есть ли смысл в обременении себя кредитом на 30 лет.

Как лучше гасить ипотеку досрочно

Все банковские субсидии выплачиваются дифференцированными или аннуитетными платежами. В большинстве финансовых учреждений выбор за типом возврата долга стоит за заемщиком, но некоторые самостоятельно устанавливают правила.

  • Дифференцированный вид выплат подразумевает под собой большую нагрузку на кошелек гражданина в первый десяток лет, чем больше времени проходит с момента начала кредитования, тем меньше становится сумма ежемесячного платежа и тем проще новоселу оплачивать долг;
  • Аннуитетные платежи более равномерны, но первые 12-13 лет должник выплачивает только проценты, вследствие чего сумма реального долга не меняется. Таким образом банк дает себе гарантии безопасности в случае, если заемщик потеряет источники дохода раньше, чем сможет выплатить кредит. В этом случае досрочное погашение оправдано более всего.

Для того, чтобы уведомить банк о своем желании побыстрее избавиться от долга, нужно заполнить заявление. Как правильно заполняется документ вам подскажут консультанты, так как для каждого индивидуального случая образцы могут быть разными.

Когда речь идет о досрочном погашении, то не всегда имеется ввиду моментальная выплаты всей суммы кредита. Отдать долг раньше указанного в договоре времени можно за счет сокращения самого срока или с помощью одноразового крупного взноса. Если вы пожелаете сократить срок кредитования с 30 до 25 лет, то автоматически увеличится сумма ежемесячных взносов. В данном случае нужно быть уверенным в источниках собственного дохода, ибо по несколько раз банк документы переделывать не будет.

Крупный взнос может быть сделан за счет рефинансирования, материнского капитала и других субсидий. Популярной схемой погашения ипотеки является получение займа в другом банке под меньшее количество процентов и внесения их на счет. После операции вы можете сократить общее время кредитования или продолжать выплачивать аннуитетные платежи на протяжении оговоренного времени.

Именно вопрос «пересчитываются ли проценты при досрочном погашении ипотеки» заставляет многих выплачивать долг раньше положенного, но, увы. Процент рассчитывается в зависимости от типа жилья, на покупку которого уйдут средства, и остается постоянным.

Стоит ли досрочно гасить ипотеку или неприятные ограничения банковских структур

Даже если график выплат позволяет вносить большие суммы за раз, то возможно, за них придется поплатиться штрафом или другими санкционными мерами.
  1. Минимальная сумма досрочного погашения. Если в договоре есть такой пункт, то внести на 5 или 10 тысяч больше нужно не получится – этот нюанс подразумевает аннуитетные выплаты, а досрочно погасить долг можно только накопив количество финансов равное энной сумме, указанной в договоре. Ее размер часто устанавливается без согласия заемщика и может достигать нескольких десятков тысяч. В Сбербанке она равна 15 тысяч рублей поверх ежемесячного платежа.
  2. Штрафы. Их размер зависит от типа финансового учреждения. На сегодняшний день изъяты практически их всех крупных банков, что упрощает процесс досрочного погашения.
  3. Комиссия. Это небольшая сумма, которая взимается с плательщика при увеличении заданной суммы ежемесячного взноса. Составляет 3-5% от размера надбавки.
  4. Документация. Чтобы снизить количество желающих быстро избавиться от долгов банки могут усложнить процедуру оплаты массой формальностей. Заёмщику придется не только посетить центральный офис и просидеть там не один час, но и собрать документы о доходах, справки с мест работы всех членов семьи.
Читайте так же:  Проверить машину на ограничение регистрации

Видео: Тонкости досрочного погашения ипотеки

Где брать ипотеку с возможностью досрочного погашения в 2019 году

Относительно одинаковые и благоприятные условия предлагает Сбербанк, Газпромбанк, а также ВТБ 24. Срок займа в каждом составляет до 30 лет, что позволяет максимально снизить сумму месячных выплат. Сумма субсидий варьируется от 300 000 рублей до 10 миллионов. Небольшая разница имеется в процентных ставках. Самыми щадящими тарифами являются линии кредитования, касающиеся приобретения вторичного жилья. Процентный показатель равен 11,4, 13 и 14% в Сбербанке, Газпромбанке и ВТБ соответственно. Каждый инвестор требует 20% первоначального взноса от суммы стоимости жилого объекта.

По мнению финансистов, человек, находящийся в «ипотечных отношениях» с банком, должен отдавать 60% дохода в счет покрытия долга, а на все остальное жить. Учитывая нынешний уровень зарплат и инфляции 40% дохода явно маловато для обеспечения хорошей жизни, поэтому погашать долги нужно всеми способами и за меньшее время.

Прямая речь

Людмила Лебедева, член совета директоров Первого республиканского банка:

— Снижение ставки ипотечного кредитования до 11% вполне реально. Многие крупные банки и особенно банки с госучастием смогут предложить подобные ставки уже в 2010 году. Но основная проблема остается нерешенной — отсутствие длинных денег в экономике. Сегодня относительно активно работают только региональные программы АИЖК и несколько программ ВТБ 24 и Сбербанка. Для финансирования ипотечных портфелей на 20-30 лет нужны соответствующие ресурсы. Сегодня, кроме государства, иных источников ресурсов такой срочности просто нет. И инструменты рефинансирования, на которых и был выстроен весь основной объем ипотеки в докризисный период, не работают.

Игорь Жигунов, зампредседателя правления Городского ипотечного банка:

— Для снижения процентной ставки необходим прежде всего ряд рыночных факторов и условий. Это в первую очередь создание рынка долгосрочного фондирования, формирование внутреннего российского рынка секьюритизации финансовых и иных активов. Кроме того, это снижение общего уровня кредитных рисков и издержек, снижение стоимости привлечения ресурсов, которые по-прежнему сейчас в дефиците, стабилизация ситуации на рынках и в экономиках развитых стран. Сам по себе банковский бизнес, в том числе и ипотека,— низкомаржинальный бизнес, и активное развитие этого рынка, оптимизация условий кредитования на нем возможны при развитии рынка ипотечных ценных бумаг. Пока же этого рынка нет, а снижение ставок касается прежде всего федеральной программы ипотечного рублевого кредитования по стандартам АИЖК и не отражает реальных рыночных факторов. Сейчас базовая ставка по федеральной программе действительно одна из самых низких, а вопрос снижения ставок в целом по рынку нужно решать системно, формируя ипотеку, основанную на рыночных принципах.

Илья Зибарев, заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка:

— Цена денег, которые мы сами привлекаем на три месяца или год, превышает 11%. Мы не можем выдавать кредит под ставку меньшую, чем привлекаем сами. Снижение процентных ставок до такого уровня будет зависеть от трех условий. Во-первых, стоимость ресурсов для банков должна составлять 7% годовых. Во-вторых, должны снизиться риски, которые несут банки при ипотечном кредитовании: сейчас велика доля просроченных кредитов, под которые банкам нужно создавать резервные фонды. Риски невозврата кредита приплюсовываются к стоимости фондирования, за счет чего конечная стоимость кредита для потребителя увеличивается. И наконец, банки должны быть уверены, что смогут рефинансировать кредиты в короткий срок. Пока вариантов у банка всего два: программа рефинансирования АИЖК либо ВЭБа, которая только начинает работать, и непонятно, насколько продуктивно она будет функционировать.

Иван Веденисов, начальник отдела ипотечного кредитования Юникредит банка:

— В острой фазе кризиса ставки росли, что сделало ипотечное кредитование практически недоступным для большинства граждан. При этом рост стоимости привлечения денег был хоть и существенным, но не единственным фактором, влияющим на удорожание кредитов. В процентные ставки банки закладывают и риски невозврата кредитов, которые в период кризиса, естественно, растут. Поэтому сегодня среднерыночная ставка по ипотеке превышает 11%. И хотя сейчас наблюдается некоторое улучшение общей ситуации с ликвидностью, все это сопровождается недостатком длинного фондирования и закрытостью рынка секьюритизации. Что касается АИЖК, то это скорее не вариант привлечения средств для предоставления кредитов, а возможность рефинансирования кредита через короткий срок. При этом альтернативы этому механизму на рынке сейчас не существует.

Анна Романенко, руководитель блока андеррайтинга и управления розничным кредитным портфелем Юниаструм банка:

— Безусловно, уровень ставки 11% является очень привлекательным для клиентов и позволит значительно активизировать спрос на ипотечные кредиты. Появление таких ставок на рынке (у государственных либо имеющих поддержку государства банков) побудит остальные кредитные учреждения к поиску новых возможностей для удовлетворения возросшего спроса. Однако не все банки смогут конкурировать при столь низких ставках, принимая во внимание условие обеспечения прибыли. Поэтому необходимо искать, во-первых, пути для привлечения дешевых ресурсов как на внутреннем рынке, так и, возможно, у иностранных банков, а во-вторых — возможности для последующего рефинансирования ипотечных кредитов. Сдерживающими моментами пока являются оба фактора. Так, сегодня практически единственной организацией, осуществляющей сделки по рефинансированию ипотечного портфеля, является АИЖК, причем объем сделок по сравнению с докризисным уровнем значительно сократился.

Оксана Дмитриева, член комитета Госдумы по бюджету и налогам, экс-министр труда и социальной политики:

— Снижение ставок по ипотеке до 10-11 или 12% не окажет сколько-нибудь существенного влияния на рынок жилья или жилищное строительство, потому что этот процент для ипотеки все равно высокий. Сбить эти ставки могут только альтернативные схемы накопления средств под низкий процент. Реально это можно было бы сделать, внедрив систему строительных сберегательных касс, где схема жилищных накоплений предусматривает недорогие кредиты с низкими процентами и делает эти сберкассы (при их развитии) мощным конкурентом классической ипотеки. Это реально повлияло бы на снижение процентов в классической ипотеке. Но закон о стройсберкассах заблокирован, и теперь все будет зависеть от общей кредитной ставки. Допустим, государство выделит на программу снижения ставки по ипотеке 280 млрд руб. Снизится ставка? Не уверена. Государство уже дало АИЖК 100 млрд на реструктуризацию ипотечных кредитов, но реструктуризировано только на 7 млрд. Если дают деньги, это не значит, что механизм будет построен так, что кредиты сильно подешевеют. Деньги надо давать людям по той или иной схеме, но когда дают банку или агентству, остается большой вопрос, что из этого получится.

Эксперты рассказали об ипотечных ставках в 2020 году

Эксперты компании «ВТБ Капитал» прогнозируют снижение ипотечных ставок в следующем году.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

До конца 2019 года средняя ставка по ипотеке в РФ может опуститься ниже 10%, а в следующем году — до 9% на фоне снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ РФ.

«Инфляция продолжает замедляться, после дефляции в августе она составила 4,3%. ЦБ снизил свой прогноз по инфляции до 4-4,5%, Минэкономразвития — до 3,8% в этом году с выходом на 3% в следующем году. Кроме того, ЦБ продолжает снижать ключевую ставку.

Читайте так же:  Когда можно игнорировать профсоюзы статус полномочия

Все это даёт возможность рассчитывать, что уже в этом году ставки по ипотеке упадут ниже 10%, в следующем году, возможно, достигнут 9%. И, по мнению ряда экспертов, целевого показателя 8% мы можем достигнуть раньше срока», — отметил руководитель управления секьюритизации компании «ВТБ Капитал» Андрей Сучков на VIII конференции «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России».

Тем не менее, эксперт не исключил и другие сценарии, поскольку существует целый ряд факторов, которые оказывают влияние на уровень ипотечной ставки, включая вероятность мировой экономической рецессии, продолжающаяся торговая война, динамика цен на нефть, пишет Прайм.

«В нашем базовом сценарии мы прогнозируем снижение ставок. Думаю, что влияние снижения ставки на спрос на ипотеку не исчерпано. Клиенты чувствительны к ставке», — добавил Сучков.

Банк России сообщал ранее, что средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам (ИЖК) в рублях в России в июле снизилась до 10,24% с 10,29% в июне. Ставка по ИЖК в России росла с 9,41% в сентябре 2018 года до 10,55% в апреле 2019 года. В мае она начала снижаться, опустившись до 10,53%.

Между тем, количество новых ипотечных кредитов в августе 2019 года упало по сравнению с тем же месяцем прошлого года на 20%, до 96,5 тыс. Объем выданных кредитов снизился на 15%, до 211,7 млрд рублей, сообщила в четверг пресс-службы Объединенного кредитного бюро (ОКБ).

В ОКБ отметили, что рынок ипотеки продолжает снижаться в годовом отношении, несмотря на небольшой прирост в августе относительно июля. Средний чек по ипотеке увеличился за год на 6%, до 2,19 млн рублей.

ОКБ собирает данные от 600 кредиторов по всей России. На 1 августа 2019 года в базе данных ОКБ хранится 373 млн кредитных историй по 90 млн заемщиков.

«Опираясь на задачу, поставленную президентом, к 2024 году, ставка на предложения по покупке жилья должна опуститься под 8%. Вполне вероятно, что до конца декабря мы увидим взлет ипотечного рынка, который продолжится и в 2020 г. И все-таки надевать розовые очки не стоит. Да, возможно, процент по кредитам – в том числе, ипотечным – станет ниже на 20-30 б.п. Однако при этом стоит ожидать и ужесточения условий их выдачи. «Дешевые» кредиты привлекают больше реципиентов, а на надежность большинства из них полагаться не приходится. Так что доступная ипотека более вероятна, чем шанс ее получения», — отмечает команда аналитиков FxPro.

Ждать ли снижения ставки по ипотеке в 2019 году

В нашей стране бытует поговорка, что настоящие супруги – это не те, кто официально расписаны. И даже не те, у кого есть общие дети. Настоящие супруги – это когда взяли совместно ипотеку…

Что и говорить, данный вид кредитования населения под эгидой улучшения их жилищных условий уже давно стал притчей во языцех и примерно столько же времени выступает постоянным камнем преткновения для общественности с одной стороны и банковских структур в упряжке с законом – с другой.

Что ж, учитывая актуальность проблемы, попробуем спрогнозировать, опираясь на мнение видных российских банкиров, представителей Правительства и опытных аналитиков, действительно ли с 2019 года проклятие: «Чтоб тебе стать «ипотечником»», — потеряет свою актуальность.

Обоснован ли оптимизм?

Весь сыр бор вокруг вопроса занялся еще в октябре 2017 года после одного неосторожного заявления г-на Грефа. Главный Сберовец на одной из конференций заявил, что стоит ожидать снижение ставки по ипотеке до 5%.

Его оптимизм основывается на данных Росстата по инфляции за актуальный на то время год, в которых говорится, что за три квартала 2017-го она выросла всего лишь на 1,7%, и в дальнейшем, по мнению, Германа Оскаровича более 3-4% ежегодно ждать бессмысленно. Следовательно, и ипотечные ставки можно снижать с легкостью.

Что ж, надеемся, что Сбербанк покажет пример коллегам и первым снизит ипотечную ставку до объявленных 5%, чем, разумеется, заслужит бурные овации российского общества.

Наш бессменный премьер оказался в высказываниях более осторожным, предположив, что к началу 2019 года стоит ожидать 6-7%. По его мнению для этого «созрели все макроэкономические условия».

Вице-премьер Игорь Шувалов опасливо отступил от этого предсказания еще на процентик, пожалуй, основываясь на том, что уже в конце 2017-го банкам удавалось держать ипотечную ставку на рекордно низком уровне – 10,58% годовых в среднем, но, уже в начале 2018 из-за слегка изменившейся политики Центробанка она незначительно выросла до 11%.

А вот глава АИЖК, А.Плутник, не исключает, что 7% в среднем не является такой уж призрачной цифрой для 2018-2019гг, но, при этом оговаривается, что все будет зависеть, разумеется, от стабильности уровня инфляции и политики главного банка страны.

Правда, с другой стороны, многие недоумевают на тот счет, что сейчас и так подобного уровня ставок удалось достичь исключительно благодаря государственной поддержке банковских ипотек, частично компенсирующей финучреждениям недобранное с населения. А ведь совершенно не факт, что в текущей санкционной и вообще очень непростой экономической ситуации у бюджета и дальше будут деньги на поддержание этих программ…

Кроме того снижаются ставки поистине черепашьими темпами – не более чем по полпроцента в полгода. Следовательно, ожидание, что буквально в течение следующих шести месяцев они обвалятся на 3-4% — это достойная хорошего фельетона шутка.

Брать или не брать?

Поистине гамлетовские страсти разгорелись на фоне этих соревнующихся между собой в оптимизме прогнозов наших власть имущих. Оседлали волну инфляционных ожиданий первыми, естественно, в АИЖК, снизив ставку до 9%.

Правда, пока остальные наши коммерческие банки перенимать позитивный опыт что-то не торопятся, хоть Плутник и настоятельно агитирует население за необходимость именно здесь и сейчас хвататься за ипотечные кредиты, и даже приступать к рефинансированию, если это возможно.

По статистике, на данный момент в ипотечной кабале уже «сидят» около четырех миллионов семей россиян. И на, пусть небольшое, но для многих существенное, снижение ставок уже чутко отреагировал клиент, проголосовав собственным рублем за жилищные программы.

Так, еще в конце 2017-го спрос на квартиры находился на уровне трех тысяч в день, причем, что характерно, плюс-минус эта тенденция сохранилась и в текущем 2018 году.

Во многом популяризации содействует и ключевое изменение политики защиты прав дольщиков путем запуска с начала года соответствующего Фонда поддержки с эффективной системой страхования – люди теперь меньше боятся нарваться на недобросовестного застройщика и попасть в ужасную ситуацию, когда вынужден платить банку, по сути, за то, что находится внутри мыльного пузыря.

Еще одна полезная новация – внедрение Единой информационной системы по жилищному строительству, обеспечивающая достоверную и своевременную информированность граждан.

И, наконец, банками и агентствами недвижимости в качестве последнего аргумента приводится то, что весь прошедший год московское, к примеру, жилье ощутимо и планомерно теряло в цене. Правда, нет никаких оснований полагать, что и дальше эта тенденция будет актуальной. Причина ведь тому была довольно прозаичной – началась поистине массовая экспансия новомосковского и областного строительства, со всей сопутствующей инфраструктурой, благодаря чему спрос на столичные квартиры банально упал, судя по данным Росстата.

Читайте так же:  Проверить автомобиль по базе судебных приставов вин коду

Ипотека завтра

Повсеместное падение уровня жизни неумолимо ведет к падению цен на квартиры – эксперты ожидают в ближайшие пару лет их уменьшение процентов на 20-30. Кроме того количество девелоперов растет, и вследствие борьбы за клиента они тоже друг за дружкой не смогут отказаться от соблазна сбросить стоимость своего метра.

Инфляция — инфляцией, но с начала 2018 года, учитывая ставки по ипотеке, доходность инвесторов от недвижимости значительно упала по сравнению с тем, что сейчас предлагают банковские депозиты. Риски же, получается, существенно выше, поэтому многие банально придерживают деньги на счетах, занимая выжидательную позицию.

Конкретные прогнозы в отношении 2019 года независимые аналитики давать сейчас определенно опасаются, ведь они же не являются связанными с политикой деятелями, по примеру упомянутых выше, которым просто необходимо что-то говорить на камеру, и обязательно – оптимистичное и жизнеутверждающее.

В целом же позицию на рынке многие сравнивают с притаившимся в кустах и оценивающим ситуацию хищником: еще упадут цены – ринемся скупать, вырастут – останемся при своих. Правда, не стоит забывать и о фундаментальном для экономики, в том числе и в отношении недвижимости, эффекте корректировки: падение цен стимулирует спрос – спрос стимулирует рост цен.

Словом, кататься на качелях наш рынок ипотечных квартир будет еще долго. А уж удастся ли выгодно подгадать момент всем, кто желает взять кредит – вопрос сугубо индивидуальный.

Чем закончится снижение ставок по ипотеке? Бум на рынке ипотечного кредитования

Ипотека. От пика спроса к… неизвестности

Снижение процентных ставок по ипотеке, происходившее в последнее время, вызвало резкое увеличение спроса на такие кредиты. Однако эксперты предполагают, что не все так гладко. Пройдет немного времени, и свою отрицательную роль в ипотечном кредитовании сыграют санкции. Центробанк поднимет ключевую ставку. Кредиты станут дороже. Подъем сменится спадом.

Полуторный прирост кредитования в 2018 году

Как следует из данных, опубликованных Банком России, за первые 6 месяцев 2018 года в стране было выдано 666,4 тысячи кредитов. Их общая сумма – 1,3 триллионов рублей. К уровню того же периода 2017 года это составило: число кредитов – 157 процентов, общая сумма – 169 процентов. Только в столице за первую половину нынешнего года выдано 38,9 кредитов, и их общая сумма составила 163,7 миллиардов рублей.

Выдачей кредитов занимаются практически все банки. Но наибольшие объемы проходят через государственные. К примеру, ВТВ за первые 6 месяцев нынешнего года выдал 108,6 тысяч кредитов (ипотека). Их общая сумма – 243,5 миллиардов рублей. По прогнозам к концу года общая сумма должна составить 632,2 миллиарда руб.

Снижение ставок по ипотеке началось в 2017 году. Тогда, в первые месяцы, размер ставок составлял 12 – 12,5 процентов. В конце первого полугодия 2018 года кредиты давали под 9 – 9,5 процентов. В среднем в месяц за кредит нужно было платить по 20 тысяч рублей. В первой половине 2017 года – 25 тысяч.

Предполагается, что в конце декабря последний показатель достигнет размера в 2,8 – 3 триллиона. При этом рекордная цифра 2017 года в 2 триллиона будет пройдена еще в сентябре.

Разумеется, банки выдают кредиты не ради благотворительности. Граждане выплачивают проценты, которые становятся прибылью кредитных учреждений. И потому между банками всегда существует конкуренция. С ростом числа ипотечных кредитов она усилилась.

За 6 месяцев 2018 года доля Сбербанка в рынке возросла (в годовом выражении) на 0,5 процента. В результате до 50 процентов кредитов выдавалось именно Сбербанком. Доля остальных банков была существенно ниже. Но все же, и она была весьма значима у оказавшимся на 2-ом месте ВТБ. Им было выдано 17,3 процентов кредитов. Оказавшиеся на 3-ем – 4-ом местах Газпромбанк и Россельхозбанк выдали по 2,3 и 2,1 процентов ипотечных кредитов. На 5-ом и 6-ом местах оказались Райффайзенбанк и ДОМ.РФ. Однако доля последнего, если учитывать результат его дочернего банка «Российский капитал», оказалась немалой – 2,6 процента.

От эконом-класса к комфорту и бизнес-классу

Специалистами компании «Бест-Новострой» проводился анализ по вопросу интересов тех, кто берет ипотеку. При этом выяснилось, что большинство заемщиков останавливает свой выбор не на квартирах эконом-класса, как отмечалось раньше, а на классах комфорт и бизнес.

Как отметила председатель совета директоров этой компании Ирина Доброхотова, в 2018 году возросли средние размеры кредита. Этот показатель составил от 4,5 до 5 миллионов рублей. В аналогичном периоде 2017 года средним кредитом были 2,7 миллионов. Такой рост – результат снижения ставки по ипотеке, поскольку при меньших выплатах, есть возможность приобрести квартиру, относящуюся к более высокому классу.

Отмечен в последнее рост активности и на вторичном рынке жилья. Хотя ипотечные условия на рынках сопоставимы, ряд застройщиков предлагает бонусы. Это особые условия, при которых ставка понижена.

[3]

По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Натальи Кузнецовой, покупающие квартиры в новых домах (в особенности, когда сделка имеет незначительную величину) выбирают ипотеку. На вторичном рынке кредиты используются при обменах. То есть, человек доплачивает незначительную сумму и меняет квартиру на имеющую большую площадь.

Еще одна особенность. Так как условия по кредитованию стали удобнее, произошло увеличение доли возрастных квартир. Возраст почти 22 процентов покупателей превышает 50 лет. Такие люди покупают однокомнатные квартиры или студии. Цель – дать возможность детям жить отдельно.

Все зависит от ставки Центробанка

Как может развиваться ситуация дальше? При отсутствии санкций и стабилизации экономики в стране можно было ожидать дальнейшего понижения ключевой ставки Центробанком. Вследствие этого должны были понизиться и ставки по кредитам, в том числе и по ипотечным.

Центробанк в 2017 году ставку снижал несколько раз. В результате она упала с 9,75 процентов до 7,75. Понижалась учетная ставка и в 2018 году. В марте она опустилась до 7,25 процента. Но затем курс рубля ослаб, что стало результатов введенных против России санкций. С тех пор Центробанк ставку не снижал. Будет ли еще понижение? Это мало вероятно. Новые санкции вполне могут вынудить ЦБ поднять ставку хотя бы до 7,5 процентов.

При увеличении ставки последует ужесточение условий, существующих в кредитовании. Вырастут и ставки по ипотеке. Результатом станет сокращение числа заемщиков. При этом сократится массовая их часть, то есть, откажутся те от кредита, кто старается приобрести дешевое жилье. Такая категория заемщиков – 60 – 70 процентов от их общего числа.

По оценкам аналитиков «Инком-Недвиимость» ипотечный бум приближается к завершению. В качестве доказательств ими приводятся такие показатели: май – 38,2 процентов ипотечных кредитов, июнь – 33,4 процента, июль – 33,3.

Продолжится ли снижение? Будет ли достигнута цифра 2017 года, когда доля ипотечных кредитов составляли 31,5 процента? Хотя в настоящее время ипотека – единственный путь решения проблемы с жильем для подавляющего большинства граждан, увеличение кредитной ставки ЦБ и последующее ужесточение условий кредитования банками станут тем, что сделает выплаты по кредитам для значительной части населения невозможными.

Читайте так же:  Приемные дни районный отдел судебных приставов химки

Положение усугубляется ожидаемом ростом цен, в том числе и по причине увеличения НДС на 2 процента. Конечно, на первый взгляд не особо важно, равен ли НДС 18 или 20 процентам. Однако после прохождения товаром полной цепочки от добычи сырья и до розничной торговли, 2 заявленных процента могут превратиться и 6, и в 10, что заставит потенциальных заемщиков задуматься о том, брать ипотеку или нет.

Конечно, свою роль может сыграть просто огромный объем предложений на рынке жилья. Но какого-то серьезного понижения цен в конкурентной борьбе застройщиков ожидать не приходится. Выиграет тот, кто будет предлагать бюджетные квартиры. Впрочем, лучше надеяться на лучшее. То есть, несмотря на санкции Центробанк не повышает ставку, за счет этого ипотечные ставки остаются стабильными, резкого снижения спроса на рынке жилья не происходит.

Ставка по ипотеке и общая переплата – «две большие разницы?»

Ещё несколько лет назад потребители выбирали кредиты, в том числе и ипотечные, ориентируясь на процентные ставки. Сегодня более информированные заёмщики обращают внимание на общую переплату по кредиту, и, подсчитав, во сколько им обойдётся ипотека приходят в ужас. Из чего складываются эти цифры, и стоит ли их бояться?

Действительно, до недавнего времени заёмщик, который пытался самостоятельно подсчитать общую переплату по кредиту, сталкивался со странной ситуацией. Например, в рекламе банка указано, что ставка по ипотеке составляет 15%, но вооружившись калькулятором, даже не самый сильный в математике человек понимал, что переплата составит не 15, а все 20%, а то и больше. После череды жалоб в Роспотребнадзор со стороны покупателей квартир ситуация изменилась.

Теперь банк не имеет права спекулировать на одних лишь ставках, и обязан информировать заёмщика о полной стоимости кредита. Кроме того, запрещается устанавливать единовременные комиссии при выдаче кредита. Таким образом, система формирования общей стоимости кредита стала прозрачнее. Так, если у разных банков существуют ипотечные продукты с одинаковой процентной ставкой, общая сумма переплаты по ним будет одинаковой.

Но почему же если взять процентную ставку по кредиту, срок кредита и сумму, выйти на итоговую сумму всё равно не получается? Большинство людей, пытаясь рассчитать размер выплат самостоятельно, допускает ошибки, поскольку формула аннуитетного платежа, который сегодня чаще всего встречается в ипотечном кредитовании, знакома далеко не всем. Но посчитать выплаты с точностью до рубля поможет кредитный калькулятор.

Так от чего же зависит общая сумма переплаты? Эксперты поясняют, что в первую очередь стоимость кредита зависит от срока его использования. Например, покупатель хочет приобрести квартиру стоимостью 5 млн рублей. Первоначальный взнос 1 млн, процентная ставка 9,2%.

Размер ежемесячного платежа 1 201 247,96
5 1 004 168,74
11 3 109 655,14
15 4 474 505,98
20 6 327 719,4
30 10 395 158,81

(*расчёт составлен с помощью ипотечного калькулятора Сравни.ру)

Получается, с каждой «пятилеткой» стоимость кредита увеличивается в несколько раз. И влияют на это не скрытые комиссии банка, а проценты, которые начисляются за годы выплат. Чтобы выбрать кредит с посильным ежемесячным платежом и при этом не заплатить за одну квартиру, как за три, эксперты советуют трезво оценить свою платежеспособность.

«Разница между ежемесячными платежами после 15 лет – несущественная, а размер переплаты наоборот – вырастает очень сильно. Да и соотношение взятой суммы и суммы процентов примерно один к одному. Это и объясняет популярность ипотеки сроком именно на 15 лет. Кредит на большее количество лет может потребоваться только в случае недостаточности подтверждённого дохода. Так как платёж должен составлять по требованию банков не более 50% от дохода (опять же для финансовой безопасности клиента), выдача кредита нередко возможна только на длительный срок, даже несмотря на то, что у клиента есть фактическая возможность вносить платежи в большем размере. В этом случае, он просто делает периодические досрочные погашения, тем самым быстрее уменьшая остаток по кредиту. А так как проценты за пользование начисляются именно на остаток, то и общая сумма процентов, которые в итоге заплатит клиент, тоже будет существенно меньше, чем по графику платежей. Поэтому если вы берёте кредит на 20-30 лет, и после подсчётов понимаете, что переплата превышает долг в несколько раз, не пугайтесь. У вас всегда есть возможность погасить кредит досрочно», – говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Также Мария советует не спешить сравнивать общую сумму переплаты со стоимостью самой квартиры. «Покупатели часто думают: «Я покупаю квартиру за 2,5 миллиона, а за 15 лет выплачу 5 миллионов, то есть как за две квартиры!». При этом люди справедливо возмущаются тем, что в России нет доступной ипотеки и ставки очень высокие. Ставки в наших банках может и не самые низкие, но не стоит забывать про российские инфляцию и рост стоимости жилья. Особенно заметен этот рост на примере новостроек. Цена квадратного метра на этапе строительства меняется каждый квартал, а то и каждый месяц. В итоге, с момента старта продаж к моменту сдачи дома цена метра увеличивается на 30-50% в среднем, а в некоторых комплексах и на все 100%».

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, проценты по кредиту – это ещё не главный показатель его стоимости, хотя он и помогает сориентироваться в многообразии банковских предложений. Однако для того, чтобы подобрать наиболее подходящий продукт, лучше воспользоваться калькулятором, с помощью которого можно учесть все факторы, включая срок кредитования и даже скидочные предложения банков.

Источники


  1. Асланов, Р.М. и др. Уголовное право. Особенная часть; СПб: Санкт-Петербургский Университет, 2011. — 236 c.

  2. Смирнов, В. Н. Адвокатура и адвокатская деятельность / В.Н. Смирнов, А.С. Смыкалин. — М.: Проспект, Уральская государственная юридическая академия, 2015. — 320 c.

  3. Марченко, М.Н. Теория государства и права в вопросах и ответах. Учебное пособие. Гриф МО РФ / М.Н. Марченко. — М.: Проспект, 2017. — 535 c.
  4. Винавер М. М. Очерки об адвокатуре; Ленанд — М., 2016. — 224 c.
Когда упадет процент на ипотеку
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here